沖縄特有の不動産投資

米軍賃貸、略して米賃(べいちん)！！

沖縄本島全域には基地が大小と広がっており、特に中北部に米軍基地が集中して点在しています。
米軍に関連した沖縄特有のビジネスモデルが数多くあり、その中でもポビュラーなビジネスとして『米軍人・軍属向け不動産投資』があります。

米軍人向け投資って？

米軍人向け投資とは、米軍人向けに建てた家やアパートなどを賃貸として貸し出す事です。
外人向け賃貸を行うためには、クリアすべきステップやエリア情報、お客様のニーズなどを細かく把握する事が大切です。

賃借人（軍人と軍属）について

軍人は聞き慣れた言葉ですが、軍属という言葉は耳にする機会があまりないかもしれません。

軍人とは

米軍人とはアメリカ軍に属する空軍・陸軍・海軍・海兵隊の事を指します。
軍人は基本的に任期は２年周期となっており、本人が申請を出せば５年住んでいるというケースもあります。

しかし国外任務の指令が出た場合は、約２週間以内に退去を迫られます。
その場合は日本で適用される「退去通知は30日前」ルールは適用されません。

軍属とは

軍属とは米軍基地内にあるサービス業関連施設や米軍関係のエンジニアなどアメリカ国内企業に勤める方々の事を言います。
軍属も基本的には2年ですが（職種によって多少の違いはあります）、その年ごとの申請が通ればリタイアまで何年でも住む事ができます。

戸建てタイプはファミリー層・独身層など全ての層から非常に人気があります。
その理由としてペットを飼う方が多く、庭付きを求める傾向があるためです。
またプライバシーなどの観点や部屋の広さの点からも戸建てタイプを選ぶ方が多くいます。

戸建ての方が家賃収入評価が高いです
家賃相場20万から29万くらい

アパート・マンションタイプは独身層からのニーズがあります。
理由としては戸建てよりも家賃が安く、高層階に行けば景色が良いという点が挙げられます。
ただ現在は、アパートマンションタイプでも間取りが大きな物件か、設備関係がハイグレードか、または好立地でないと集客が難しくなるケースもあります。

戸建てより家賃収入評価は低いです
家賃相場が15万から19万くらい

家賃はどれぐらい？

軍人と軍属には階級に対して細かく家賃設定が定められていています。
日本の場合だと、一般公務員の家賃手当が最大27,000円なのに対し、米軍人の家賃手当は低い階級でも約15~16万円は保障されており、高い階級になると30万円以上の支給があります。

軍属だと所属している本国の会社の家賃手当次第ですので、低い方では10万円程、医者や弁護士のような軍属の方だと50万円が支給されるケースもあります。

また日本では家賃手当は世帯主のみの支給ですが、夫婦で軍人の場合は夫婦ともに家賃手当が支給されます。


米軍賃貸のメリット

収益性が高い

ベース契約は、通常の賃貸と条件が違う為、沖縄の賃貸相場より高く収益性が高い

滞納リスクがほとんどない

ベース賃貸は家賃の全額をアメリカ政府が支払っている為、

船の出入港に応じて遅滞することはあっても滞納することはありません

立ち退きのリスクが無い

2～3年の任期で日本に来ているので、任期が満了すると異動するため

原則占有され続けることはありません（軍属の場合は異なります）。

デメリット

敷金の取扱い

ベース契約では通常、入退去の際の室内清掃等はオーナー様が負担、

またよほどの破損が無い限り修繕費用等はオーナー様負担になります（その分家賃に反映されています）。

退去について

軍人の為、有事の際は突然退去することがあります。

契約書にも借主からの退去通告は、10日前までと記載されています（一般的な賃貸は1か月前通告がほとんどです）。

 
入居について
勤務が2年間など短いので入れ替わりが激しいです
異動の時期（9月ごろ）を逃すと次の移動時期までなかなか決まらない

・銀行の融資が厳しくなっている
・米軍の方針などによって人員削減や基地外の居住制限など不測の事態も起こりうる
・賃貸管理の業者（エージェントと言います）の管理手数料が高い
などなど。。。


また、軍検と呼ばれる検査をパスした物件のみが外人住宅として貸し出すことを許されます。
検査で見られるのはこんな感じ。

・地域
・建物の大きさ
・部屋の数
・バス、トイレの数
・家電の用意
これをパスしないと米軍賃貸が出来ません！

 人気は海が見えて基地まで車で近い物件

沖縄県はみなさんもご存知の通り、米軍基地が集中しています。基地はわかりやすく言うと、アメリカのひとつの街のようなものです。学校や病院、アメリカの警察や消防署、スーパーやレストランなどがあり、約52,000人の米軍関係者たちが生活しています。

基地職員として働く沖縄県民はたくさんいますし、米軍関係者に部屋を貸す日本人も多くいます。基地周辺でお部屋探しを希望する米軍基地関係者をターゲットとした物件は、戸建からマンションまでたくさんあります。

人気が高いのは、海が見えて基地まで車で近い物件です。築年数が30～40年経ってもロケーションの良い物件は家賃が下がりません。家賃30万円～40万円という物件もたくさんあります。

沖縄基地に来るまで一度も海を見たことがないという米兵さんも少なくありません。そんな彼らの好むオーシャンビューマンションの相場は、2LDKで18万円くらいです。( ただし、最近、住宅手当の改正があり、年々収益が減る傾向が見られています ）。

年々、米兵の数はグアムに移転などで減少傾向にあります
ココ最近、米軍賃貸が過剰化してるので10年後はどうなるなるかは未知ですね

今始めるなら、元々持ってる家を古い家を米軍賃貸向けに改装して貸し出すのもいいかもしれません
古くても家の広さが基準なので安定した家賃は入ってきます！

いつか、安い家を購入出来してリフォームして米軍賃貸したいですねヽ(*´∀｀)ノ
夢のまた夢ですが、、、

沖縄でも人気の米軍賃貸YouTube
↓↓↓

ボクが初めて米賃にチャレンジしてわかったことをシェアします！【沖縄不動産投資】

とても勉強になります！

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