軍用地投資について考える

軍用地の基礎知識
そもそも軍用地とは？

沖縄県外の方には聞き覚えのない「軍用地」という言葉ですが、簡単に言えば米軍基地および、自衛隊施設として使用されている土地を指します。これらの多くは、国が個人所有の土地を強制的に借地したもので、その上で米軍基地や自衛隊施設として提供しているというのが現状です。現在、国は借地料として、地主（土地の所有者）に合計約900億円（年間）を支払っており、その額は年を追うごとに少しずつふくらみ続けています。

借地料について

毎年、国（防衛施設局）と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料（実際には、借地1m2あたりの値上がり金額）が決定されます。値上がり額が決まれば、借地単価が決まり、それに土地面積をかけたものが年間の借地料となります。例えば、1m2あたり1,500円の借地単価で、50m2の面積がある場合には、年間借地料（収入）は、1500×50＝75,000円となります。

また、借地料の支払いは、通常年2回あり、毎年8月に1年分の借地料が各地主の銀行口座へ振り込まれます。さらに翌年1～2月には、値上がり分（前年12月に決定）の借地料が振り込まれます。

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販売価格について

軍用地の価格は、民有地のように「坪単価×坪数」で決まるのではなく、「年間借地料×倍率」という特殊な方法によって算出されます。倍率とは、軍用地の場所によって変化する係数のようなもので、一般的には、返還見込みの少ない地域では高く、返還が予定されている地域では低くなります。

利回りについて

借地料が毎年ほぼ確実に上がる軍用地は、いわば、複利式の定期預金のようなものです。しかも、利回りは銀行に比べてはるかによいので、現代のような低金利時代には非常に有効な貯蓄法ともいえるのです。

なぜ今、軍用地の人気が高いのか？

軍用地の人気の理由は、ひとことで言えば、その「安定性」にあるといえます。例えば、不動産投資の花形とも呼べるマンション経営と比べてみると、非常に分かりやすいでしょう。確かに、マンションの家賃収入は大きな魅力ですが、空室リスクをはじめ、管理費、修繕費、広告費といったコスト面での不安から解放されることはありません。

対して軍用地の場合、国が借地しているため、こうした手間や負担が一切なく、返還されない限りは、毎年決まった収入を得ることができます。また、借地料そのものも年々着実に値上がりしており、利回りといった観点からも、非常に良質の投資物件であるといえるのです。

メリットとデメリット

メリット 01
手間いらずで確実な収入を。

マンション・アパート経営のような手間や出費がほとんどなく、毎年確実な収入を得ることができます。また、通常の不動産と違い、国（防衛施設局）が借主のため、空室や家賃滞納などのリスクがありません。

メリット 02
余計なコストがありません。

借地料が国から直接振り込まれるため、一般の投資商品のように第三者へ手数料や管理料を支払う必要がありません。軍用地主会費も、借地料から天引きされるため、とてもお手軽です。

メリット 03
ローリターンで長期的に確実に。

軍用地の借地料は、過去30年間、着実に値上がりしています。景気の浮き沈みにも左右されにくいため、長期的にじっくりと収益をあげたい方には、まさにうってつけの投資商品です。

メリット 04
すぐに現金化できます。

長期的かつ安定的な収益が期待できる軍用地は、他の不動産投資物件と比べても人気があります。当然、売りに出せばすぐに買い手がつくため、必要に応じていつでも売却が可能です。

メリット 05
担保価値がとても高い。

沖縄の金融機関では、アパートやマンションよりも軍用地の方が評価が高いのが一般的で、その証拠として、軍用地購入のための特別なローン商品まで用意されています。

メリット 06
固定資産税が安く、相続にも有利。

軍用地は、その性質上、民有地よりも「相続財産評価額」の評価が低いです。また、同時に借地でもあることから、さらにその評価額から約40％マイナスされるため、相続税対策としても非常に有効です。また、借地権がついているため、固定資産税も低く抑えることができます。

メリット 07
分筆可能なので柔軟性もある。

特殊なイメージのある軍用地ですが、一般の土地と同じく分筆が可能。売却・相続・担保物件として、状況に応じてフレキシブルに活用できるのが魅力です。

デメリット

デメリットがあまりないのが軍用地投資のよいところですが、まったくないというわけではありません。例えば、家賃収入のように月ごとの収入が得られない点。また、所有する軍用地が返還されるかもしれないというリスクも、場所によってはもちろんございます。

軍用地のメリットについて簡単にすると
賃料が確実に入る（空室、滞納の心配がいらない）

軍用地投資の仕組みは米軍基地の土地を所有し、その土地を賃貸借をしているため、家賃が得れるのです。

一般的な不動産投資と仕組みは同じですが、誰が借りているのかと言うと、日本政府が借り受けていることで、賃料の滞納リスクがほぼ無しというわけなんですね。

そのため、空室損や滞納リスクがないということです。

しかも借地料は、年々値上がりしているので、利回りが少しずつ上がっています。

維持費、修繕リスクがない

軍用地は単なる土地を貸しているため、建物がありません。（月極の駐車場投資と似ています）

そのため、一般的な不動産投資に比べると維持費、修繕リスクがありません。

運営費が安い（固定資産税が安い）

土地を貸して、収益を得ているだけだと駐車場投資と変わりませんが、軍用地投資の場合「固定資産税が安く評価される」メリットがあります。

余談ですが、宅地の場合、建物がないと固定資産税評価は６倍の評価になるため、あえて建物を壊さないでそのままにしているケースもあります。（空き家問題の原因の１つです）

銀行の担保評価（価値）が高い

軍用地に対する銀行の評価は価値が下がりにくいとされています。

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例えば、土地のみのため建物の評価減はありませんし、日本政府が借り上げているため家賃の滞納や空室損リスクがほぼなく、担保として評価しやすいメリットがあります。

軍用地投資は限りなくローリスクのため富裕層に好まれる

軍用地投資の利回りは2％台です。（一般的な不動産投資ではだいたい5％くらいでしょうか）

利回り自体は低いですが、限りなくリスクは低く、金融商品のような扱いをされています。

例えば、定期預金に1億円を投入することを考えれば、2％でほぼリスクなくリターンが得れると富裕層に人気があるようです。

ここでは簡単なメリットのみの説明で終わりますが、本にはより具体的な内容が満載です。

例えば、軍用地投資の始め方、買い方など。

是非、ご興味ある方はご覧ください！

著者　里中一人（さとなか　ひとり）/防衛省職員

富裕層に秘かに人気の軍用地投資のノウハウを初公開!

業者の倒産も、ビジネスモデルの心配も、家賃不払いや不動産価格下落の心配もぜんぶ皆無!

安定的で長期的な収益が見込める掟破りの不動産投資とは

<信用最強の国>を相手とした借地権付きで、換金性が高く、固定資産税は低い。

沖縄県外からも投資可能!

本当は誰にも教えたくない超安定型の不動産投資

無許可でありながら、現役の防衛局勤務員が書いたノウハウ本だったため、信ぴょう性が高く、またローリスク・ミドルリターンと言う資産家向けの投資法のため、注目度が急上昇したのです。

問題発覚後、懲戒処分の停職処分となってしまいます。

現在は防衛局を退職され、ご自身で軍用地投資のコンサルティング会社である（株）Ｌ＆Ｓコンサルティングを設立し、軍用地の購入から売却まで年間100件以上のコンサルティング、セミナーを実施にするなど活動しているようです。